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万达王健林的加法原则

发布时间:2021-01-20 08:37:59 阅读: 来源:针阀厂家

2012年12月12日,大连万达集团股份有限公司董事长王健林获得2012年中国经济年度人物奖,光环背后却是人们对万达的颇多质疑。从业绩下滑、万达速度放缓到并购AMC、进军俄罗斯旅游业、筹备成立文化旅游城,万达的资金链似乎也一直是个谜。

对于这些,军人出身的王健林丝毫没有动摇前进方向,仍然大肆扩张产业链。

“这两年我主要的精力是研究文化创意产业。”在中国企业竞争力年会上,万达董事长王健林如是说。曾不止一次,王健林希望万达在未来5至8年彻底转型,“万达未来核心竞争力是文化和旅游,到2020年万达地产类收入要下降到45%以下。”

2012年9月,万达用26亿美元收购了美国第二大院线AMC。虽然外界对此次收购前景并不看好,王健林却把着眼点放在了AMC全产业链运营上。作为美国第二大院线,AMC旗下拥有美国最大电影发行公司和电影广告公司,分别占据了美国60%的市场份额。锁定了电影乐园概念后,节目创造中大量使用的动漫内容制作,以及对中国故事、人物的创新再次吸引了王健林,随即动漫产业也进入了万达视线。

不过这一切在王健林看来,似乎都是一种铺垫,小打小闹。“武汉楚河汉街对万达来说才是转折点,是万达在文化产业上,除了电影院以外真正找到感觉的。”

2011年,万达500亿元投资的“楚河汉街”一期开业,规划面积约1.8平方公里,按照文化、旅游、商业、商务、居住五大功能规划设计。通过这个项目,万达积累了产业知识和经验,还获得了一系列的知识产权。“我从2009年一直做到现在,期间的辛苦和投入相当惊人,如果我做成功别人再来模仿,已经晚了。”

这种高打高举的方式,让同业地产公司羡慕的同时也引来猜测,“万达做文化依旧是为做地产,主要目的是圈地和融资”。

“这种说法恰恰是说反了,因为做地产才有能力去做文化。”王健林坦言。

据悉,2011年楚河汉街商业项目开业以来,项目收益主要依靠150万平方米的住宅收益,粗略计算,住宅项目一年的销售回款达100亿元。对此,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,万达此举有两个用意。一是借文化之名实现低成本拿地,二是做文化产业势必要通过前期可售型产品的快速开发、快速销售回笼资金,通过资金的回笼实现项目的可滚动开发,“从短期内表现来看,文化、旅游还很难为一个项目或公司贡献太多的现金流,仍将主要依靠地产”。

不难看出,万达最近几年新进入的行业都与其商业地产有着千丝万缕的关系。“楚河汉街给万达带来了很多附加值,文化为万达在拿地上提供了不可比拟的低成本优势,后续万达广场一旦开业,其现金流以及持有型物业销售回款又可以成为其向银行抵押贷款的凭证,这些贷款使万达有充足的资金投资做下一个项目。”21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔分析。

如果说,万科在住宅市场做“减”法,那么万达在商业地产便是“加”法。目前万达集团业务涵盖酒店、商业、百货公司、电影院线、设计规划公司等。“万达涉足这么多产业、且能打通,是因为本质上服务的都是同一群。看电影、唱卡拉OK、购物的,都是相同的人群。”万达百货公司总经理丁遥说。

2001年,万达向商业地产转型,王健林提出“订单商业地产”,实行“先招商,后开发”的模式,通过引进沃尔玛等主力店入驻,进而拉动小商铺的售价而获利,吸引了主力店业务,到2005年“城市综合体”的开发模式,实现购物、消费、娱乐、餐饮等功能于一站,到如今的“万达城”,涵盖主题公园、步行街、旅游经典、演艺舞台等功能,万达的产业链不断向下延伸。

“志在必得”是公司高层对王健林性格的形容。“他就是认准了方向一定会走下去的人,逢山开路,遇水搭桥。没有什么他觉得自己做不到的。”丁遥说。

但在所有的产业蓝图背后,资金或许已经成为最大的障碍。本来对于万达这种资金实力要求更高的商业地产公司而言,上市是唯一出路。但2010年开始的房地产调控将其进入资本市场的大门紧紧关上。

此后信托融资逐渐成为万达的主融资渠道。数据显示,2011年之前,万达仅发行过一次信托融资,但2011年全年万达已发行了10只信托产品,募集资金额达78亿元。用益信托工作室报告指出,2011年全年共发行了1003款房地产信托产品,发行规模为2864.1亿元,同比增长43.7%,而融资规模最大的就是万达。“万达信托产品,大部分为股权信托,规模多在5亿~15亿元,然而相比项目回款抵押的银行贷款,信托融资成本较高,一定程度上会加重万达的资金压力。”

蔡宇翔认为,信托融资只能缓解短期资金压力,而且几十亿规模对万达也是杯水车薪,“根据万达持有的上千万平方米不动产以及拿地的规模测算,万达至少需要四五百亿元左右的长期资本”。

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